Gegenwärtig kann nach einer energetischen Modernisierung die jährliche Kaltmiete um 11 Prozent der anteiligen Kosten dieser Modernisierung erhöht werden. Diese Erhöhung erfolgt sprunghaft und einmalig; danach bleibt die Miete auf dem gleichen Stand, bis die ortsübliche Vergleichsmiete über dieses Niveau hinaus gestiegen ist. Damit ist faktisch eine Begrenzung der Laufzeit der Mieterhöhung gegeben, so dass der einmalige Mietsprung besonders hoch sein muss, um die Modernisierung für den Vermieter wirtschaftlich werden zu lassen. Dies führt dazu, dass aus Sicht des Haus- und Grundbesitzervereins der erforderliche Modernisierungsaufschlag vielfach nicht durchsetzbar ist. Gleichzeitig beklagt der Deutsche Mieterbund die enormen Sprünge bei der Wohnkostenbelastung im Anschluss an eine Modernisierung und fordert eine Senkung des Umlagesatzes. Die Ergebnisse der beiden Forschungsprojekte EnWorKS und LoPa zeigen, dass das gegenwärtige System der Modernisierungsumlage in Form eines kostenabhängigen Mietaufschlags generell zu unnötigen Konflikten und Blockaden führt. Es sollte deshalb durch ein System einsparabhängiger Mietaufschläge – entweder einen energiepreisabhängigen Aufschlag auf die Nebenkosten oder einen an Energiebedarfsausweise anknüpfenden energetischen Mietspiegel – ersetzt werden. Beide Vorschläge erlauben eine Verlängerung der Amortisationszeit. Dadurch werden die Investitionen für den Vermieter wirtschaftlich tragfähig und bleiben gleichzeitig „warmmietenneutral“ – das heißt, der durchschnittliche Mieter zahlt für die warme Wohnung nicht mehr als im nicht-modernisierten Zustand.
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